Эксперты сходятся во мнении, что существенные перемены на рынке жилья будут заметны лишь после полного перехода отрасли на проектное финансирование. А это значит, что оценить итоги реформы получится лишь через несколько лет. О том, как рынок чувствует себя сегодня, что выбирают покупатели и почему, рассказал Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
1. Какие тренды на рынке новостроек вы бы обозначили сегодня?
Сегодня рынок новостроек активен несмотря на то, что многие покупатели спешили совершить покупку в первом полугодии в связи с приближающимися изменениями законодательной базы и новыми правилами работы застройщиков. При этом в начале года мы отмечали замедление продаж с использованием ипотечных средств, что в том числе объяснялось повышением банковских ставок. Сегодня ситуация выровнялась. Банки снижают ставки и многие уже предлагают условия на уровне 8,35-8,5% годовых. Это одни из самых низких ставок за последние 10 лет.
2. Ваша компания строит жилье как в Петербурге, так и в области. В последнее время говорят, что спрос на квартиры в строящихся домах в Ленобласти проседает. Вы согласны с этим? Действительно ли Петербург оттянул на себя спрос?
Не могу согласиться с утверждением, что спрос в Ленобласти проседает. Сегодня спрос зависит от качества предлагаемого продукта. Если говорить о комплексах «Строительного треста» – «Капитал» в Кудрово и NEWПИТЕР в Новоселье, спада или замедления объема продаж мы не отмечаем.
На мой взгляд, проседание спроса происходит в проектах, в которых изначально не были учтены многие составляющие, в частности дорожная и социальная инфраструктура. Еще несколько лет назад многие застройщики предлагали более дешевое по сравнению с городом жилье в Ленобласти за счет применения недорогих проектных решений в части фасадов, благоустройства территории, инфраструктуры. Сегодня действительно такие проекты уже менее интересны покупателям, да и держать стоимость в 2 раза ниже городских цен уже нерентабельно.
Если говорить о нашем проект NEWПИТЕР в гп. Новоселье, он изначально предполагал 6-9-12 этажность, большие дворовые пространства с интересным благоустройством, общественные зоны, качественную дорожную сеть, социальные объекты, реализуемые параллельно с вводом жилых домов. Все это обеспечило большой покупательский интерес. И сегодня любой человек, посетивший наш комплекс, не останется равнодушным. Это действительно уникальный для рынка объект. Что доказывается и ростом стоимости на него. Если в начале реализации стоимость квадрата начиналась от 65 тыс. рублей за квадратный метр, сегодня средняя стоимость «квадрата» составляет уже 83 тыс. рублей.
3. Что сегодня происходит с ценами на новостройки? Растут ли они и вырастут ли до конца года? Застройщики все чаще говорят, что вынуждены закладывать в цену кв. метра банковские издержки из-за перехода рынка на проектное финансирование, с другой стороны – доходы населения не растут. Так что же будет с ценами на новостройки в городе и области до конца года?
В цену можно заложить любые издержки, но будет ли эта стоимость подкреплена потребительским спросом большой вопрос. Думаю, что до конца года резких скачков стоимости квадратного метра ждать не стоит. Но тенденция к росту есть, спрос оцениваем как хороший. По итогам трех кварталов в нашей компании сумма поступивших денежных средств от продажи недвижимости увеличилась на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В цифрах продажи за 9 месяцев составили 10,8 млрд рублей.
На мой взгляд, повышение цен будет планомерным и связанным с такими факторами как степень готовности объектов, рост инфляции и постепенный переход застройщиков к проектному финансированию для реализации недвижимости посредством эскроу-счетов.
4. 2019 год ознаменовался переходом на проектное финансирование. Станет ли рынок прозрачнее и безопаснее, как задумывалось? Исчезнет ли понятие «обманутый дольщик» или наоборот усилится? Ведь застройщики 36% проектов в Ленобласти не смогли получить банковское партнерство и не смогут завершить проекты по старым правилам. Не назревает ли коллапс?
Думаю, что само по себе понятие «обманутый дольщик» в перспективе должно исчезнуть с рынка. Насколько я знаю, сегодня в Правительстве продолжают обсуждаться вопросы, связанные с поэтапным раскрытием эскроу-счетов, возможностью реализации проектов по старым правилам. Надеюсь, что коллапса в регионе не случится.
Глобально изменения на рынке в связи с вводом проектного финансирования мы увидим только в горизонте нескольких лет. Это связано с тем, что сегодня многие девелоперские компании завершают свои объекты по старым правилам. Но изменения структуры финансирования проектов, безусловно, отразятся на объеме и качестве строительства. Но как? Думаю, что законодательные инновации усилят тренд на более качественную и глубокую проработку проектов.
5. Ипотечные ставки пошли вниз. Какова доля ипотечных сделок в ваших проектах? Какие квартиры чаще всего покупают в кредит?
В начале года в связи с ростом ставок банков и началом реализации проекта «Новое Купчино», где большая часть сделок проходила без использования заемных средств, доля ипотечных сделок в компании снизилась. По итогам первого квартала она составила всего 51%. Во втором квартала показатель возрос до 59%. А в третьем квартале в связи со снижением ставок, рост количества ипотечных сделок усилился и составил 65%. При этом в прошлом году доля сделок с ипотекой находилась на уровне 68%. Сейчас мы приближаемся к этой цифре.
Наша статистика показывает, что чаще всего в ипотеку приобретаются двухкомнатные квартиры – 47% (по данным за 9 месяцев), далее идут однокомнатные квартиры – 29% и «трешки» – 22%. При этом у нас средняя сумма сделки, проходящей с использованием ипотечных средств, составляет 5,2 млн рублей, из которых 3,1 млн заемные средства.
6. Фиксируете ли вы рост сделок по так называемой детской или семейной ипотеке со ставками от 4,5%? Или программа еще раскачивается?
Сегодня доля сделок по семейной ипотеке в компании не превышает 5% от общего объема ипотечных договоров. Но программа набирает обороты. Банки активно развивают ее. Например, «Россельхозбанк» предлагает вместо 6% - 4,7% годовых. К тому же число семей с детьми, имеющих на повестке квартирный вопрос, постоянно растет.
7. Ваша компания достраивает проекты по старым правилам или часть корпусов уже продается по эскроу-счетам? Если да, то в партнерстве с каким банком?
Часть объектов мы действительно достраиваем по старым правилам. Но в Ленобласти в рамках проекта NEWПИТЕР в Ломоносовском районе мы уже больше года работаем с применением эскроу-счетов. Прошлой осенью было заключено соответствующее соглашение с банком «Санкт-Петербург».
Наша компания и до 1 июля 2019 года зачастую открывала продажи квартир либо на высокой стадии готовности, либо в уже полностью построенных объектах. При этом раньше, если дом строился на собственные средства компании, мы могли рекламировать и продавать квартиры в нем только после ввода в эксплуатацию. С появлением эскроу-счетов, мы можем рекламировать объект и заключать сделки во время строительства, что в разы увеличивает время экспозиции для клиентов.
8. Планируете ли вы выводить новые проекты в ближайшем будущем? В Петербурге или области? В каком сегменте?
Наша компания отличается постоянством. Мы не гонимся за объемами и привыкли строить и реализовывать 100-150 тыс. кв. метров в год. При этом у нас сформирован земельный банк, в разработке находится несколько проектов. Но информация о классе, стоимости, местоположении будет озвучена уже в момент вывода объектов на рынок.
9. Изменилось ли поведение покупателей сегодня? Как долго клиент принимает решение о покупке? Что важно, кроме цены?
В среднем решение о покупке клиенты принимают в течение 1-3 месяцев, бывают и более протяженные по времени сделки. Отмечу, что наши сегодняшние покупатели стали гораздо более грамотными и образованными в вопросе покупки жилья, чем 10 лет назад. И критериев выбора, которые могут быть не важны, уже не осталось. Главенствующий фактор сегодня – концепция проекта, в которую входит и выбранная локация, и транспортная доступность, и высотность и плотность застройки, и обеспеченность объектами социальной инфраструктуры и близость к торговым комплексам. Но, безусловно, стоимость остается для большинства важнейшим критерием.
10. Дайте прогноз развития рынка новостроек Петербурга и области. Что тормозит развитее отрасли, что нужно менять? Ждать ли нам новых банкротств застройщиков или в целом все будет спокойно?
Сложно говорить за всю отрасль. Рынок недвижимости многообразен, и каждая компания вносит свой вклад в его развитие. Есть небольшие строительные компании, которые имеют в активе 1-2 проекта, но они уникальны в своем сегменте. Есть гигантские компании, которые возводят типовые жилые комплексы массового сегмента. А есть «Строительный трест»! Мы, как и раньше, продолжим следовать нашим традициям – строить из кирпича и точно в срок и будем вводить по 100-150 тыс. кв. м жилья. Отмечу, что в этом году объем ввода в компании составит порядка 160 тыс. кв. метров. Это несколько лотов в ЖК NEWПИТЕР, 7-21 лот ЖК «Капитал», ЖК «Сосновка» и 2-я очередь ЖК «Город мастеров» в Калининграде.